Инвестиции в жилую и нежилую недвижимость в России

Если вы решите провести небольшой опрос среди своих друзей, знакомых и родственников, не обладающих знаниями и опытом в инвестировании, задав им вопрос: «Какой способ вложения денег вы считаете лучшим?», то, скорее всего, 90% из них ответят: «Недвижимость».

Инвестиции в недвижимость так нравятся людям из-за своей простоты и надёжности. Они видят вокруг живые примеры получения прибыли: кто-то продал квартиру, доставшуюся по наследству, кто-то переделал квартиру на первом этаже под коммерческую недвижимость и сдаёт её под офисы.

Но это мнение людей, не разбирающихся в инвестировании. А теперь давайте рассмотрим этот способ вложения денег с точки зрения опытного инвестора.

Статья в тему: 12 лучших способов инвестирования.

Заработок на недвижимости: аренда или продажа?

Существует всего 2 вида заработка на недвижимости:

• Продажа. Спекулятивный доход: купил дешевле, продал дороже.
• Аренда. Сдача объекта в долгосрочную или краткосрочную аренду.

Спекулятивный доход на недвижимости

Бытует такое мнение, что цены на недвижимость всегда растут, поэтому, если купить объект сейчас, то через некоторое время его можно будет продать дороже. Но на самом деле цена не обязательно пойдёт вверх.

Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в рублях.

Из графика видно, что за последние несколько лет цена одного квадратного метра в Москве в рублях выросла незначительно. А если посмотреть статистику в долларах, то мы увидим, что она сильно подешевела. А это значит, что те, кто делали инвестиции в российскую недвижимость в валюте, к 2021 фиксируют убыток.

Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в долларах.

Вообще, есть вид недвижимости, который меньше всего обесценивается – это жильё эконом класса. Спрос на такие объекты всегда высок, даже в кризис, когда элитная недвижимость дешевеет.

Поэтому инвесторы предпочитают покупать объекты ниже стоимости рынка, а потом максимально быстро продать по рыночной цене.

Инвестиции в недвижимость и заработок на аренде

Этот способ заработка на объектах недвижимости является очень популярным. Люди приобретают квартиры или офисы, сдают их и получают пассивный доход.

Но, на самом деле это оказывается не так выгодно, как они думают. Например, средняя доходность от долгосрочного инвестирования жилой недвижимости составляет от 6% до 10% в год.

Поэтому люди, инвестирующие в жилую недвижимость, стараются повысить доходность до 30-40% в год, используя следующие способы: грамотно подходят к выбору местоположения объекта, покупают недвижимость дешевле рынка, и используют хаки, которые помогают увеличить доход с одного объекта.

Например, цены Москве и Санкт-Петербурге на недвижимость настолько завышены, что при долгосрочной сдаче купленного объекта, можно получить около 6% годовых. Но стоит выехать в область, как соотношение «цена объекта/стоимость аренды» становится более выгодным для инвестора. С объекта в области уже можно зарабатывать до 10% годовых.

О других способах мы поговорим ниже.

Как покупать дёшево? Выгодное инвестирование в объекты недвижимости

Объекты без ремонта, или ремонт в которых не делался ещё со времён Брежнева, стоят дешевле. Получается, что, например, выгоднее взять «голую» квартиру и сделать в ней «инвесторский» ремонт, чем покупать квартиру с ремонтом.

Квартира без ремонта.

Многие предпочитают делать ремонт на таких объектах самостоятельно, таким образом, экономя ещё больше денег.

Можно купить объект в строящемся доме по цене на 30% ниже рыночной. Такие объекты можно, как продавать после сдачи, получая прибыль до 1/3 от первоначальных вложений , так и сдавать их в аренду.

https://www.youtube.com/watch?v=iz4N0nqB4u8

Строящийся многоквартирный дом.

Думаю, передвигаясь по вашему городу, вы часто видите объекты, строительство которых заморожено. Причины могут быть разные: кончились деньги, появились более выгодные проекты, появились разногласия у владельцев и т.д.

Недостроенный объект недвижимости.

Часто такие зависшие объекты являются мёртвым грузом для владельцев, которые не прочь были бы их продать, даже по очень низкой цене. Поэтому такую недвижимость можно купить и самостоятельно достроить.

• Конфискованная и залоговая недвижимость.

Часто банки конфискуют активы должников и потом подают их по заниженной цене. Такими активами бывают не только автомобили и прочая техника, но и объекты недвижимости.

Так как банку нужно как можно быстрее продать объект, чтобы вернуть себе средства, потраченные на недобросовестного заёмщика, то цена ставится ниже рыночной. Такую недвижимость может купить любой желающий.

5 хаков при инвестировании в недвижимость

Одна из самых распространённых в последнее время стратегий увеличения доходности — разбить один объект на более мелкие и сдать каждый из них по отдельности. Так получается на порядок выгоднее.

Например, часто одну однокомнатную квартиру превращают в две студии, чем увеличивают доход на 50-70%. Получается, что входя в дверь из подъезда, человек попадает в тамбур, в котором находятся двери в две студии.

Данный метод становится очень распространённым, поэтому создаются компании, которые специализируется на подобной перепланировке. Они помогают создавать несколько санузлов и делать перепланировку.

Квартира-студия.

По такому же принципу разбиваются на студии коттеджи и таунхаусы. После преобразования они начинают быть похожими на хостелы или гостевые дома. Такой формат очень популярен среди арендаторов, потому что позволяет экономить на жилье.

Точно так же можно поступить и с коммерческой недвижимостью. Часто владельцы объектов разбивают большое помещение на несколько небольших офисов. В итоге получается, что сдавать несколько маленьких офисов выгоднее, чем один большой.

Но у этого способа есть и минус, который заключается в том, что придётся искать больше арендаторов.

Люди, которые профессионально занимаются инвестициями в недвижимость, понимают, что нужно использовать каждый квадратный метр. А с помощью пристроек и расширений можно увеличить метраж объекта.

Пристройка в жилом доме.

Часто можно наблюдать, как владельцы квартир объединяют комнату с балконом или ломают перегородки между комнатой и кухней, получая таким образом дополнительные квадратные метры.

Существует несколько стратегий заработка не недвижимости, которая не находится в вашей собственности. Можно взять жилую недвижимость в долгосрочную аренду, а сдавать на более короткие периоды. Например, снять квартиру на длительный срок, а сдавать её посуточно. При хорошей загрузке вы сможете окупить аренду и получить прибыль.

По такому же принципу можно действовать и с коммерческой недвижимостью. Например, можно снять офис на длительный срок и сдавать его в формате «офис на час».

• Из жилого в нежилое и обратно.

Часто случается так, что некоторые объекты не выгодно сдавать по их прямому назначению. Поэтому их переводят из жилого в нежилое и обратно.

Например, квартиру на первом этаже в неблагополучном районе иногда выгоднее переделать под нежилое помещение и сдавать под офис предпринимателям.

Распространённым случаем перевода нежилого объекта недвижимости в жилой является создание хостелов и гостиниц из различных видов коммерческих объектов.

Вместо покупки уже построенного объекта можно инвестировать деньги в строительство недвижимости. Дома по канадской технологии с помощью СИП-панелей возводятся быстро и недорого.

Строительство домов и СИП-панелей.

Поэтому можно купить или взять в долгосрочную аренду землю, построить на ней объект и продать его или сдавать в аренду.

Где взять деньги для покупки недвижимости?

Так как всё строительство и инвестирование в недвижимость, в основном, осуществляется на заёмные средства, вырисовывается непривычная глазу обычного человека картина. Получается, что зарабатывают в этой области больше всего те, у кого больше всего долгов.

https://www.youtube.com/watch?v=OHFLKF7pGsI

Вспомните хотя бы Дональда Трампа, который, являясь одним из самых богатых людей в мире, имел миллиардные задолжности перед кредиторами.

Одним из способов получить деньги является обращение в банк. Для покупки квартиры вы сможете взять ипотечный кредит под 15-20% годовых.

Получается, что для покупки жилого объекта недвижимости вам нужно будет собрать лишь 10-20% от его стоимости.

Например, если квартира в новостройке стоит 1 000 000 рублей, то вам нужно будет найти около 150 000 рублей, что является относительно небольшой суммой.

Занять деньги у друзей, знакомых или родственников на покупку недвижимости проще, чем на большинство других нужд. Потому что они понимают, что это один из самых нерискованных способов вложить деньги.

Вокруг много людей, у которых есть сбережения, но которые при этом не знают, куда их вложить. Предложите им инвестировать деньги в недвижимость. Вы можете вложить часть своих денег, получая пропорциональный доход, или брать процент за управлением активом инвестора.

Если у вас нет достаточной суммы, а в долги залазить не хочется, то можно найти партнёров по инвестированию. Таким образом, собрав больше людей, вам нужно будет вложить меньшую сумму. Конечно, доходы тоже будут невысокими, но зато риски минимальны.

Так же я вижу попытки создания крудинвестинговых площадок для инвестирования в недвижимость. Вот один из таких сайтов: Rusinvestproject.ru. Такое направление инвестирования распространено на Западе, и, надеюсь, скоро придёт и к нам.

Статья в тему: Что такое крудинвестинг?

Инвестиции в коммерческую недвижимость

К коммерческой недвижимости относятся офисные, складские, торговые помещения и т.д.

Такой вид инвестирования вряд ли подойдёт новичкам из-за сложности. Ведь при сдаче объектов в аренду вам нужно будет оформлять юридическое лицо, заключать договора с арендаторами, вести бухгалтерский учёт и отчитываться в налоговой инспекции.

Если вы всё же решили выбрать коммерческую недвижимость, то помните, что, во-первых, она менее ликвидная, чем жилая, а, во-вторых, найти арендаторов в небольшие помещения всегда проще, чем в большие.

Инвестиции в жилую недвижимость

К этому виду относятся квартиры, коттеджи, таунхаусы, гостевые дома, загородные дома, хостелы и т.д. Это один из самых распространённых способов инвестирования.

Несколько высокодоходных вариантов:

• Сдавать квартиру посуточно.
• Разбить квартиру на студии и сдавать долгосрочно. Такое жильё популярно у молодых людей и студентов.
• Сдавать загородный дом или дачу для любителей уединённого отдыха.
• Сдавать гостевой дом. Разбить таунхаус на студии и заселить туда людей одной возрастной группы.
• Построить и сдавать бунгало в курортной зоне для отдыхающих.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Конечно, в связи с обесцениванием национальной валюты и ухудшением уровня жизни, инвесторам хочется получать деньги в более стабильных валютах. Поэтому многие из них смотрят в сторону покупки зарубежной недвижимости.

В большинстве стран, в которых рассматривается покупка объектов, уровень доходов выше, чем в странах бывшего СНГ, а цены на недвижимость не так завышены. Поэтому соотношение «цена объекта/стоимость аренды» более выгодно для заработка на недвижимости.

Самыми распространёнными странами для покупки недвижимости являются Искания, Болгария, Франция, Германия, Греция, Португалия.

ПИФы недвижимости

Одним из способов инвестирования в недвижимость является вложение средств в ПИФы недвижимости. Это закрытые Паевые инвестиционные фонды, которые специализируются на недвижимости.

Статья в тему: Как инвестировать в ПИФы?

На самом деле, данный вид инвестирования является низкодоходным. Кроме того, покупая паи, вы не сможете вывести деньги до конца срока инвестирования. Обычно это около 5 лет.

Таким образом, этот вид вложения денег хоть и высоконадёжный, но при этом долгосрочный и низкодоходный.

Риски инвестиций в недвижимость

Хотя данный вид вложения денег считается одним из самых надёжных, инвестор всё равно должен знать, какие риски могут его ждать.

https://www.youtube.com/watch?v=zqXQ3QAXtPc

В каждом отдельном случае инвестор может наткнуться на разные подводные камни. Например, при покупке недвижимости в новостройке строительство может быть заморожено или объект может быть сдан не вовремя. Кроме этого, за время строительства цена на недвижимость в данном районе может упасть (например, отмена строительство станции метро, либо открытие производства поблизости и т.д.).

Поэтому нельзя верить народной молве о том, что цены на недвижимость всегда только растут. Как показал последний кризис, цены могут ещё и падать.

Предыдущий постСледующий пост

Видео:Покупай только так! / 5 ПРАВИЛ выбора квартиры для инвестицийСкачать

Инвестиции в недвижимость 2021: вложение денег в России (Москва, Сочи, СПб)

Евгений Смирнов # Инвестиции

За новейшую историю России упадок цен на недвижимость наблюдался только 3 раза: из-за дефолта, мирового кризиса и российского кризиса. При этом с конца 90-х стоимость на жилье ежегодно возрастает как минимум на 3%.

• Особенности и направления инвестиций в недвижимость
• Инвестирование в жилую недвижимость
• Инвестиции в коммерческую недвижимость
• Зарубежная недвижимость
• Вход на этапе строительства
• Стратегии вложений в недвижимость
• Инвестирование при малом капитале
• Ситуация на рынке России

Инвестиции в недвижимость считаются одним из наиболее надежных способов вложения денег. Ведь цены на такие объекты постоянно растут и, соответственно, приносят доход. У таких вложений есть две цели: сохранить финансы в условиях нестабильной экономики или получить доход.

Около 50% договоров купли-продажи являются инвестиционными сделками. Но выгодны ли они? Неужели все так просто и заработать на этом может каждый? Об этом расскажем подробнее в нашей статье.

Особенности и направления инвестиций в недвижимость

Актуальный вопрос многих — стоит ли инвестировать в 2021 году именно в недвижимость? Впрочем, он не меняется из года в год. У такого вложения, как и у других, есть свои плюсы и минусы.

Плюсы инвестирования в недвижимость:

• Надежность: деньги в таком случае не могут буквально испариться в один день и обесцениться.
• Актуальность. Сегодня без жилья не обойтись, снимать номера в отеле — дорогое удовольствие. Поэтому даже в командировке люди предпочитают арендовать квартиру. От нового платья или шикарного ужина в ресторане можно отказаться, от жилья — нет.
• При определенных условиях можно получить неизменную доходность, например, сдавая недвижимость в аренду.

Есть и недостатки, например, цены на такие объекты довольно высокие и придется дополнительно выделять сумму для ремонта, налогов и оплаты коммунальных.

Вложения в недвижимость относятся к реальным инвестициям и делятся на 4 типа: жилая, коммерческая, зарубежная и вход на этапе строительства. Порядок действий и особенности каждого из них индивидуальны, поэтому рассмотрим их подробнее.

Инвестирование в жилую недвижимость

Этот вид инвестирования подразумевает приобретение квартиры, дома и другого помещения, предназначенного для жилья. Плюс в том, что порог входа зачастую небольшой. Но минус в том, что рассчитывать на быструю прибыль не приходится.

Некоторые особенности:

• Заранее необходимо оценить сумму для вложения. Именно от этого показателя зависит, в каком сегменте рынка удастся развиться.
• Изучение социальной инфраструктуры, находящейся вблизи желаемого объекта — один из важных шагов. Ведь покупателей квартиры в новостройке, особенно семейную пару, будет интересовать наличие школы, детского садика, больницы.
• Лучше выбирать ликвидные объекты, например, одно или двухкомнатные квартиры на 5–12 этажах.

Интересно, что за новейшую историю России упадок цен на недвижимость наблюдался только 3 раза: из-за дефолта, мирового кризиса и российского кризиса. При этом с конца 90-х стоимость на жилье ежегодно возрастает как минимум на 3%.

Если был выбран вариант инвестирования в квартиру, то заработать можно несколькими способами:

• Сдача в аренду. Учитывайте, что придется периодически делать ремонт. Капитальный или косметический — зависит от состояния жилья. Если район популярный, а тем более туристический, то проблем с поиском клиентов возникнуть не должно. Минимально в таком случае можно получать 120 тыс. руб., но стоит учитывать — это эконом или комфорт класс.
• Продажа жилья через время в случае его подорожания. Получить доход можно только один раз и через определенное время. Чем больше времени пройдет, тем большая будет прибыль. Рост цен зависит от региона. Например, в Белгородской области стоимость квартир постоянно растет. Поэтому важно предварительно уделить внимание выбору области и города.

Сегодня инвесторы выбирают первый вариант, поскольку длительное владение объектом недвижимости гораздо выгоднее, чем его быстрая перепродажа. Финансисты утверждают — это надежная альтернатива банковским депозитам.

https://www.youtube.com/watch?v=QbjrxHJS-A4

Строительство жилой недвижимости не прекращается, а только набирает свои обороты, поэтому такое вложение будет выгодно не только в 2021 году, но и в долгосрочной перспективе.

Особенности покупки

Необходимо брать во внимание тот факт, что за последние годы такие объекты, в отличие от жилых, показывают отрицательную динамику. Лучшим решением для инвестора будет именно сдача в аренду помещений, поскольку не каждый предприниматель готов покупать недвижимость.

Быстрее всего окупаются офисные и торговые помещения (до 10 лет), а вот в случае с гостиницами этот период может занять и 12 лет. Необходимо брать в учет регион и особенности его развития.

Есть еще вариант покупки объекта на этапе строительства и его перепродажа после завершения ремонтных работ. Такой способ очень рискован, т. к. строительство может не завершиться или затянуться надолго.

Зарубежная недвижимость

Отличие недвижимости в западных странах от отечественной заключается в ее разнообразии и высоком ценнике. Сегодня инвестиции в зарубежные объекты считаются эффективным вложением. Для начала необходимо определиться со страной, а именно: показатели экономической стабильности, уровень дохода граждан, способы заключения договора купли-продажи.

Есть два способа получения недвижимости:

• Покупка объекта напрямую — этот способ выбирают практически все инвесторы. Здесь уровень дохода зависит только от ставки за аренду и налога.
• Вложение в трастовую компанию, деятельность которой сосредоточена на поиске хороших объектов и арендаторов. В этом случае доход исчисляется процентом от инвестиций.

Нужно брать в учет особенности жилья и коммерческих помещений конкретного региона. Например, в некоторых странах лучше всего арендуется помещение с хорошим ремонтом и наличием камер видеонаблюдения. То есть, иногда предусматриваются дополнительные вложения для обустройства.

Наиболее популярные страны — США, Германия и Великобритания.

Вход на этапе строительства

Покупка недвижимости на стадии строительства — одновременно и самый выгодный, и самый рискованный способ инвестиции. Есть несколько вариантов вложений.

Большинство современных компаний продают свои объекты еще до того, как заканчивается строительство. Это помогает, с одной стороны, привлечь финансы, и с другой — закончить работы. Преимущество этого способа в том, что по итогу стоимость недвижимости повышается в 2 раза от первоначальной цены.

Можно вложить в строительные работы и получить прибыль в зависимости от оговоренной доли. Этот способ выбирают многие инвесторы, поскольку он менее рискован и уже более привычен.

В инвестициях в стройку есть много рисков. Поэтому рекомендуется заранее осматривать каждый юридический вопрос, выбирать только надежные компании и проверять отзывы.

Самые надежные застройщики РФ, в которые можно инвестировать:

Стратегии вложений в недвижимость

Итак, способов инвестировать в недвижимость много. Осталось только разобраться, как правильно заработать на продаже квартир. Ведь нужно учитывать не только возможный доход, но и риски.

https://www.youtube.com/watch?v=N9F1mAnpWgE

Есть несколько способов заработка:

• Прямой метод, когда объект приобретается по договору купли-продажи. Это стандартный вариант и наиболее популярный среди инвесторов.
• Косвенный метод, когда приобретаются ценные бумаги компаний, которые специализируются на инвестициях в недвижимость.

Прежде чем начать получать пассивный доход от вложений, нужно определиться с финансовыми возможностями. От этого зависят дальнейшие действия и приблизительные сроки окупаемости. Но еще сложнее — определиться с объектом инвестиций, поскольку важно заранее понимать, какая недвижимость может принести хорошую прибыль с учетом особенностей региона.

Полезным будет предварительное изучение рынка: что люди покупают или арендуют, сколько предложений и какого характера уже есть. Например, можно воспользоваться площадками объявлений. Учитывайте, что инвестирование — это постоянный анализ, поэтому не жалейте время на мониторинг.

Прежде чем сдавать в аренду недвижимость, рекомендуется воспользоваться услугами юриста, чтобы правильно оформить все документы. Особенно это касается вложений, связанных с сотрудничеством со строительными компаниями. В таких ситуациях чаще всего возникает много спорных моментов, которые в будущем могут сыграть против инвестора.

Чтобы заработать на покупке, продаже или аренде, потребуется время. Такой способ заработка точно не подойдет тем, кто ищет быстрый доход. Например, прибыль от перепродажи можно получить где-то через 2 года, от аренды — лет через 6. Все цифры усредненные, но в целом они показывают, что придется подождать.

Инвестирование при малом капитале

Среди всех доступных способов инвестирования, вложения в недвижимость требуют одних из самых больших затрат. Не у каждого есть на это возможность, но многие хотят выбрать именно этот способ. Итак, с чего начать тем, у кого недостаточно финансов для начального капитала:

• Если решаете начать с нуля, то можно рассмотреть ипотеку. Многие банки предлагают выгодные решения, но для этого потребуется предоставить данные о наличии стабильного дохода и хорошей кредитной истории. Процентная ставка индивидуальная для каждого случая.
• Совместное инвестирование — этот способ еще только набирает свою популярность. При хорошем раскладе это выгодное решение, но вся сложность заключается в поиске действительно надежного партнера.
• Клубы инвесторов позволяют найти единомышленников. В таких сообществах можно встретить людей, которые готовы инвестировать деньги в недвижимость. Так появится возможность получить доход и принести прибыль другим.
• Краудфандинг ранее был популярен на менее значимых проектах, особенно в онлайн-играх, но сейчас все большую актуальность получает и в недвижимости. Основная его идея заключается в коллективном финансировании. Так, каждый будет покупать долю в определенном проекте и получать за это прибыль.

Имея за плечами небольшой капитал, важно подобрать или надежного партнера, или проверенный способ привлечения финансов.

Ситуация на рынке России

За последние 3 года стоимость недвижимости, выставленной на продажу в Москве, увеличилась в 1,5 раза. А вот покупательская активность на вторичном рынке оставляет желать лучшего: за 2021 год количество заключенных сделок по договору купли-продажи сократилось на 3,1%.

Более популярны офисные помещения — здесь наблюдается стабильный спрос. Но это средние значения, если смотреть на конкретный проект, то может наблюдаться как повышение, так и увеличение продаж.

В Санкт-Петербурге многие квартиры имеют существенные недостатки в отделке и условиях. Это связано с влиянием исторической застройки и дефицитом предложений. Поэтому покупатели и арендополучатели больше заинтересованы в получении комфортабельного жилья со всеми условиями. В СПБ рассчитывать на понижение цен все равно не стоит.

Сочи показывает хорошую динамику развития рынка недвижимости, поскольку сама администрация прилагает все усилия, чтобы сделать курорт круглогодичным. Здесь, как и везде, есть спрос на комфортное жилье.

https://www.youtube.com/watch?v=5pxiViBupnE

В целом на территории РФ наблюдается дефицит предложений аренды достойных квартир с хорошим ремонтом. Это подтверждает количество новых проектов с апартаментами, которые набирают особенную популярность у семейных пар.

Как будут работать вложения в 2021 году — зависит только от инвестора: куда будут вложены финансы, в какой регион, в какой тип недвижимости. Так, необходимо определиться с тем, в какую недвижимость вкладывать: жилую, коммерческую, зарубежную или на этапе строительства.

Учесть особенности региона, его экономику, спрос. Например, в каких-то городах более популярны офисные помещения, а в других — жилые квартиры с хорошим ремонтом.

Рынок недвижимости считается одним из самых стабильных и перспективных, и по прогнозам — не теряет спроса, а наоборот, развивается.

Видео:Гордон о своей бизнес-стратегии на рынке недвижимости и примерах удачных и неудачных сделокСкачать

Инвестиции в жилую и нежилую недвижимость в России

Перед инвестором  традиционно стоит большой выбор, во что вложить деньги. Для кого-то наиболее подходящий вариант – это открытие бизнеса или финансирование коммерческих компаний.

Те, кто выбирает более спокойные и надежные методы, рассматривает варианты инвестиции в недвижимость в России. Действительно, этот сектор остается наиболее устойчивым в условиях общего мирового кризиса.

В этой статье рассмотрим, как инвестировать в недвижимость, какие есть плюсы и минусы в этом способе заработка.

Жилая недвижимость

Начнем с самого востребованного способа – это инвестирование в жилую недвижимость. Такой вариант является наиболее ликвидным. Пик роста цен на жилье приходился в 2006 – 2008 году.

Когда цены могли расти практически в два раза за несколько лет. Сейчас наблюдается некоторая стагнация рынка.

Это обусловлено и общим кризисом и является отражением того факта, что рынок перенасыщен.

Жилая недвижимость считается более доходным и ликвидным объектом инвестирования

Но даже в таких условиях нельзя сказать, что рост цен совсем замедлился. Жилая недвижимость по-прежнему растет в цене, по крайней мере, на уровне инфляции. Поэтому такие инвестиции можно назвать относительно безрисковыми. Плюсами такого способа вложения можно назвать:

1. Ликвидный объект. На этом рынке проще продать жилье, чем при инвестировании в коммерческую недвижимость.
2. Безопасность сделки. Здесь меньше рисков, чем при вложениях в развитие бизнеса.
3. Гарантированный доход. Квартиру можно продать в дальнейшем или сдавать в аренду.
4. Простота операции. Финансирование осуществляется один раз, после чего можно получать прибыль.
5. Пассивный источник доход. Рента может приносить достаточное количество денег при этом нет необходимости ежедневно выполнять каких-либо действий.

Вариантов заработка может быть несколько:

• приобретение квартиры на стадии строительства с дальнейшей капитализацией и перепродажей;
• покупка жилья на вторичном рынке с целью реализации;
• покупка жилья для сдачи в аренду.

Каждый из видов инвестирования имеет свои относительные плюсы и минусы. Рассмотрим в отдельности предложенные варианты.

Покупка новостройки

За такой способ инвестирования говорит то, что в этом случае стоимость квартиры будет ниже, чем среднерыночное предложение на рынке вторичного жилья. Методы вложений достаточно просты:

1. Покупается квартира на стадии строительства у застройщика.
2. Совершаются отделочные и ремонтные работы, придавая объекту недвижимости жилой вид.
3. Производится продажа с прибылью при разнице в цене.

Это высокодоходный способ инвестирования, ведь за год или два можно получить прибыль в 30 и даже 40%.

Квартиры в новостройках можно приобрести дешевле, чем на вторичном рынке

Но здесь присутствуют и соответствующие риски:

1. Нет точной гарантии, что дом не будет заморожен, и застройщик выполнит все обязательства.
2. Также присутствует вариант того, что строительство будет некачественным.

При покупке такой квартиры, особенно в новых районах стоит учитывать уровень инфраструктуры. А точнее, ее перспективу.

В тех городах, где имеется метро и это является одним из основных способов транспортировки, стоит учитывать, будет ли построено метро к этому конкретному району.

Это актуально в большей степени для Москвы, где строительство метрополитена постоянно продолжается.

https://www.youtube.com/watch?v=KDt_GTF64KQ

Или варианты с постройкой мостов, скоростных трасс и прочих объектов, которые поспособствовали бы более быстрой транспортировке. Ведь при наличии такой инфраструктуры цены резко подскачет вверх.

В случае строительства жилого комплекса стоит рассматривать полный план застройщика, когда и как скоро будет построена:

• школа;
• больница;
• садик;
• торговые комплексы;
• и другое.

Все это благоприятно скажется на росте стоимости недвижимости по завершении строительства.

В какую недвижимость инвестировать: первичную или вторичную?

Покупка вторичного жилья

Это более безопасный метод инвестирования. Здесь отсутствуют риски, что дом будет не достроен или он будет некачественно выполнен. Ведь и само здание, и квартиру можно осмотреть визуально перед принятием решения.

Принцип заработка здесь остается прежним:

1. Покупается квартира.
2. Делается ремонт.
3. Совершается последующая реализация.

При таком инвестировании важно использовать ликвидные объекты, это обычно однокомнатные или двухкомнатные квартиры.На ликвидность влияют:

• удаленность от центра;
• промышленные или офисные здания;
• наличие школ, садиков, больниц;
• благосостояние района в целом.

К отрицательным факторам можно отнести:

1. Этаж. Первый и последний этаж не пользуется популярностью.
2. Доступ к коммуникациям. Квартиры без возможности провести интернет и телефонию будут дешевле.
3. Здание. Старый фонд менее интересен.
4. Угловые квартиры также стоят дешевле.

Перед покупкой рекомендуется провести полное интервью с продавцом. Выяснить причины продажи. Также немаловажно будет опросить соседей по этажу.

В этом нет ничего зазорного, так как в сделки участвую большие деньги, и грамотный инвестор должен в полной мере оценить степень риска. Отличным вариантом является опрос старожил дома.

Не стоит недооценивать «бабушек у подъезда», которые могут быть более  информативны, чем любой продавец.

Сдача квартиры в аренду — лучший способ получения дохода в России

Сдача в аренду

Последний и наиболее популярный способ инвестирования в жилую недвижимость – это сдача ее в аренду. Принцип работы следующий:

1. Приобретается недвижимость.
2. Сдается в аренду.

Сроки окупаемости зависят от прибыли при сдаче. Здесь самую большую роль играет ликвидность. Необходимо, чтобы квартира была максимально востребована.

Поэтому используют однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Стоит подбирать здания с максимальной инфраструктурой. Хорошим вариантом будет расположение дома вблизи университетов.

Целевой аудиторией в этом случае будут выступать студенты.

Также стоит рассматривать недвижимость в шаговой доступности от станции метро или школ. Квартира должна быть жилой со всеми необходимыми удобствами, включая интернет, телефон, телевидение, мебель и прочие условия для проживания.

Не стоит гнаться за сверхдорогим ремонтом. Подойдет обычная ухоженная квартира с работоспособными, функциональными мебелью и бытовыми приборами, которыми заселившиеся смогут воспользоваться.

Существую два метода на заработки от аренды:

• сдача на длительный срок;
• посуточный вариант.

Первый – более безопасный и надежный, но менее доходный. При средней цене на квартиру в 20 000 рублей в месяц, доход составит 240 000 рублей.

  Если стоимость жилья 2,4 млн рублей, то эти инвестиции принесут 10% в год, что уже выше чем лучшее предложение по банковскому вкладу на текущий момент.

А с учетом тенденции Банка России к снижению ключевой ставки, то такой вариант, имеет место быть и в дальнейшей перспективе.

При уровне инфляции в 5%, чистый дисконтированный доход составит 120 000 рублей. Но есть возможность в разы увеличить прибыль. Правда, такой метод станет уже не пассивным доходом, а активным, и предусматривает дополнительные риски.

https://www.youtube.com/watch?v=8dMB1l8U1Qw

В каждом отдельном городе России цены, конечно, отличаются. Но возьмем среднюю стоимость  сдачи квартиры на сутки по регионам в размере 2 000 рублей. Даже при 83% загруженности недвижимости, т.е около 20 дней, прибыль вырастет в два раза и составит 40 000 рублей. Что существенно снизит сроки окупаемости жилья.

Инвестиции в недвижимость, как и любое другое направление имеет свои отрицательные стороны

Отрицательные стороны

Одним из отрицательных факторов является то, что за такую сделку придется платить налоги. Налог предусмотрен в случае, если продажа недвижимости производится менее чем за пять лет с момента ее покупки.  А также придется платить налог на прибыль при аренде жилья.

НДФЛ для физических лиц составляет 13%. Но при этом никто не запрещает применять налоговые вычеты до 600 000 рублей, которые позволят компенсировать расходы.

Также в случае аренды жилья есть возможность зарегистрировать себя в качестве индивидуального предпринимателя и снизить налоговую ставку до 6%.

Ну, или использовать проверенный годами метод ухода от налогов, не декларируя доходы. Мы не призываем вас к такому методу, но не можем не обратить на него внимание в виду его повсеместной популярности.

Безопасность сделки

Не стоит недооценивать услуги страховщиков. Бытует мнение, что договоры страхования являются навязанными, особенно при участии в сделке банка. Но банковские компании имеют большой опыт на рынке финансирования и инвестирования.

Страховка – это лотерея, выигрыш в которую хоть и не является радостным событием, но позволит сохранить ваши деньги. Не все договоры страхования могут быть актуальны, но стоит обратить внимание на некоторые из них.

Титульное страхование

Эта страховка позволит инвестору обезопасить себя от утраты прав собственности. Такое возможно, в случае, если сделка может быть признана неправомерной, так как один из собственников был недееспособен или вовсе не участвовал в сделке.

Как минимум это реальная борьба с мошенниками. С другой стороны – в условиях отсутствия финансовой грамотности, продавец может попросту не знать, о том, что квартира находится не только в его собственности, но и существуют другие законные владельцы недвижимости.

И здесь не работает правило 3 лет об исковой давности. 3 года начинают действовать с того момента, когда потерпевший узнает об осуществившемся событии. Наиболее частые случаи возникают когда, один из владельцев находится за границей или в местах лишения свободы и не знает о продаже квартиры.

Страхование имущества

Также есть вариант застраховать недвижимость от затопления или пожара и других возможных событий, которые могут негативно сказаться на цене квартиры. Страховое покрытие может распространяться на инженерное оборудование, мебель, личные вещи, конструктивные элементы.

Переплата по договорам страхования может сыграть решающую роль в прибыльности инвестора в долгосрочной перспективе. При этом тарификация от страховщиков на такие сделки может не превышать и 1% от стоимости недвижимости. А страховое покрытие равно стоимости недвижимости.

Чтобы уменьшить риски потери вложенных денег, нужно застраховать недвижимость

Ипотека

Как правило, частными инвестициями занимаются люди, у которых имеется в распоряжении от 2 до 50 млн рублей. В условиях экономического кризиса не каждый может себе позволить накопить такую сумму. Поэтому на помощь могут прийти банковские организации.

Текущее предложение по ипотеке начинается от 9%. Чтобы оформить договор необходимо иметь хотя бы первоначальный взнос в размере 20%.

Поэтому начать инвестировать можно и при малом капитале.

Экономическая целесообразность ипотеки заключается в том, что прибыль от инвестиции, должна покрывать размер банковских процентов. Если рассматривается условие со сдачей недвижимости в аренду, то необходимо оформлять кредитование с возможностью передачи объекта залога  в аренду.

https://www.youtube.com/watch?v=mgRQLn656XQ

Ежемесячные платежи делятся на сумму основного долга и процентов. В этом случае если платежи от аренды недвижимости превышают сумму банковских процентов, то такой договор можно считать выгодным для клиента.

Так как остальная часть денег будет выплачивать за непосредственно квартиру, которая в дальнейшем перестанет быть залоговой, и заемщик сможет совершать регистрационные действия в том числе и совершать сделки по договорам купли-продажи.

ЛУЧШИЕ КРЕДИТЫ ЭТОГО МЕСЯЦА

💡 Видео

Инвестиции в недвижимость: купить квартиру под сдачу или коммерческое помещение? Считаем выгоду!Скачать

Инвестиции в коммерческую недвижимость: на что обратить вниманиеСкачать

КУДА ИНВЕСТИРОВАТЬ В 2024? Как заработать на инвестиции в коммерческую недвижимость! Пассивный доходСкачать

Вы опоздали! Продать квартиру не удастся. Михаил Делягин и рынок недвижимости 2024. Льготная ипотекаСкачать

Агентство недвижимости Парадайс. Недвижимость, покупка и продажа квартир, инвестиции, трейд-инСкачать

Инвестиции в недвижимость в России - Плюсы и минусыСкачать

Гордон о том, как правильно вести бизнес с недвижимостьюСкачать

Что будет с ценами на квартиры в России 2024 после выборов? Не бери ипотеку!Скачать

Покупка коммерческой недвижимости | История из жизниСкачать

Инвестиции в коммерческую недвижимость в 2023 // Стоит ли покупать коммерческую недвижимостьСкачать

НИЧЕГО НЕ ДЕЛАТЬ И ПОЛУЧАТЬ ДЕНЬГИ. КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. ТАК ЛИ ТУТ ВСЁ СЛАДКО? РЕПОРТАЖ.Скачать

Инвестиции в коммерческую недвижимость. Почему инвестирую в пятизвездочные отели. Логика инвестиций.Скачать

Крах на рынке недвижимости // Что будет с рынком в 2024 году?Скачать

Купить или снять квартиру? Что выгоднее в Москве? #недвижимость #инвестиции #жилье #москваСкачать

Что будет с рынком недвижимости в 2024 году. Подкаст с @smirnov_real_estateСкачать

ИНВЕСТИЦИИ в НЕДВИЖИМОСТЬ: 10 лучших стратегий в инвестициях 2023. Риски, вторая волна мобилизацииСкачать

Инвестиции. Какую квартиру покупать выгоднее? Студию, однушку, двушку, трёшку или четверку?Скачать

Не покупай квартиру в 2024 году!Скачать