Самостоятельная покупка квартиры: пошаговая инструкция (7 видео)

Как продать квартиру самому, без агентств и посредников

/ Квартира / Самостоятельная продажа квартиры

Самостоятельная продажа квартиры позволяет продавцу лично проконтролировать каждый этап продажи, начиная от поиска покупателя до процесса оформления сделки, и существенно сэкономить на услугах риелтора.

Однако в тоже время самостоятельная продажа жилого помещения – это достаточно трудоемкий процесс, отнимающий много времени и требующий знания основ законодательства, касающегося купли-продажи недвижимости, и соблюдения некоторых мер предосторожности.

Иначе продажа квартиры может затянуться или даже привести к неблагоприятным последствиям для собственника данного жилого помещения. Поэтому предварительно рекомендуется оценить свои знания и силы и взвесить все «за» и «против» самостоятельной продажи.

Если Вы все же решили продавать жилье самостоятельно, то нужно подойти к этому процессу с максимальной ответственностью, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

Итак, что же нужно сделать, чтобы продать квартиру самому?

Содержание

Шаг 1. Подготовка квартиры и всех необходимых документов для продажи
Необходимый комплект документов
Шаг 2. Поиск покупателя
Шаг 3. Расчеты за квартиру
Шаг 4. Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника
Шаг 5. Передача квартиры и получение денег
Пошаговая инструкция самостоятельной покупки квартиры
Плюсы и минусы самостоятельной покупки
Пошаговая инструкция
Возможные встречи с мошенниками
Как купить квартиру без риэлтора?
Где искать варианты квартир?
Советы при поиске:
Плюсы:
Минусы:
На что нужно обращать внимание при первичном осмотре квартиры?
Аванс при покупке квартиры
Оформление сделки купли-продажи недвижимости
Как самостоятельно купить квартиру: пошаговая инструкция
Есть ли смысл покупать квартиру самостоятельно, без агентства недвижимости
Риски при самостоятельной покупке квартиры
Покупка недвижимости под арестом
Согласие всех собственников жилья на осуществление сделки
Покупка жилья в доме под снос
Застройщик не сдал жилой объект в заявленный срок
Оплата
Самостоятельная покупка квартиры у застройщика: пошаговая инструкция
Самостоятельная покупка квартиры на вторичном рынке: пошаговая инструкция
📸 Видео

Шаг 1. Подготовка квартиры и всех необходимых документов для продажи

Очень часто именно подготовка документов для продажи является самым трудоемким процессом, который отнимает много времени. Однако владелец квартиры, имеющий на руках уже готовый для продажи комплект документов, сможет оформить сделку купли-продажи жилья в максимально короткие сроки. Именно поэтому к сбору документов нужно отнестись со всей ответственностью.

От правильности и полноты комплекта документов, необходимых для совершения сделки по продаже жилого помещения, будет зависеть не только скорость продажи и оформления, но и юридическая чистота сделки, и, возможно, даже цена квартиры. Далеко не все покупатели согласятся ждать несколько недель, пока продавец соберет все необходимые документы на квартиру.

Чтобы собрать полный комплект документов лучше обратиться к юристу или в регистрирующий орган. Грамотные специалисты помогут составить полный перечень всех документов для продажи квартиры, чтобы ничего не было забыто, и продавцу не пришлось собирать дополнительные документы в дальнейшем.

Большое значение имеет и правильность составления всей документации, так неправильно оформленный документ может привести к отказу в регистрации сделки купли-продажи, и, в конечном итоге, существенно увеличить время продажи квартиры. Поэтому опять же лучше будет предварительно уточнить требования регистрирующего органа к тому или иному документу.

Кроме того, следует внимательно проверять и правильность заполнения всех документов. Все данные, указанные в технической документации на квартиру и других документах, должны полностью совпадать с действительностью. Документы, которые будут в дальнейшем подаваться в регистрирующий орган, должны содержать только достоверные данные, быть заполнены разборчиво, без исправлений и помарок.

Необходимый комплект документов

1. Свидетельство о регистрации права на продаваемую квартиру или другой правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственника на жилье.

2. Паспорта или другие удостоверения личностей всех собственников квартиры, в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, еще не имеющих паспорта.

3. Кадастровый паспорт из БТИ (либо технический паспорт) на квартиру.

4. Свидетельство о браке и согласие супруга (или супруги) на продажу квартиры, заверенное у нотариуса. Данное согласие не требуется, если квартира не является по закону совместной собственностью супругов.

5. Разрешение органов опеки и попечительства, если собственником продаваемой квартиры является несовершеннолетний.

6. Выписка из домовой книги, отражающая сведения обо всех лицах, прописанных в квартире. Эта выписка действует в течение достаточно короткого срока, поэтому брать ее заранее не имеет смысла.

Данный документ можно будет получить непосредственно перед регистрацией прав нового собственника, когда будет найден покупатель, и на руках будут все остальные документы.

Это же касается и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, которая также потребуется при продаже квартиры.

https://www.youtube.com/watch?v=AuHla3axiN0

В зависимости от особенностей конкретной сделки купли-продажи, могут потребоваться и другие документы, список которых лучше уточнить заранее.

Подготовка квартиры к продаже предполагает не только улучшение товарного вида продаваемой жилплощади, но и освобождение ее от проживающих лиц. Гораздо легче и быстрее продать квартиру, из которой уже выписаны все жильцы, поскольку их все равно придется выписывать до продажи квартиры. Свободные квартиры больше ценятся на рынке жилья.

Шаг 2. Поиск покупателя

На данном этапе собственнику квартиры предстоит оценить свою квартиру, предварительно изучив рынок недвижимости, и найти покупателя.

Предварительный договор купли-продажи дает продавцу определенную гарантию того, что покупатель не передумает приобретать квартиру, а покупателю – что собственник не продаст ее кому-то другому. В это же время продавец получает от покупателя аванс или задаток за квартиру, что также фиксируется в предварительном соглашении.

Аналогичной юридической силой обладает и соглашение о задатке или соглашение об авансе, которое можно заключить вместо предварительного договора купли-продажи, когда продавец и покупатель придут к соглашению обо всех условиях основной сделки.

При составлении данных документов продавцу следует иметь в виду, что в гражданском законодательстве между авансом и задатком имеются существенные различия.

Поэтому очень важно в договоре или соглашении использовать правильную юридическую терминологию, чтобы в дальнейшем избежать определенных трудностей.

В том случае, когда продажа квартиры по каким-либо причинам отменяется, аванс полностью возвращается покупателю.

Если же стороны договорились о внесении задатка, односторонний отказ от совершения сделки приведет к выплате штрафных санкций виновной стороной. Если от продажи квартиры отказывается продавец, то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если же сделка купли-продажи не состоялась по вине покупателя, то задаток остается у продавца.

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости составляется в произвольной форме. В договоре указываются паспортные данные обеих сторон (или юридические реквизиты, если договор заключается с юридическим лицом), адреса сторон, описание и адрес продаваемой квартиры, срок обязательств, сумма аванса или задатка. В договоре ставится дата и подписи сторон.

Шаг 3. Расчеты за квартиру

При совершении сделки купли-продажи недвижимости расчеты можно производить в момент заключения сделки или в момент подписания акта приема-передачи квартиры как с помощью наличного, так и безналичного расчета.

Однако гораздо безопаснее и разумнее, особенно при самостоятельной продаже квартиры физическим лицом, осуществлять расчеты за квартиру через депозитарную банковскую ячейку.

Данная операция является гарантом того, что продавец после завершения сделки получит за квартиру оговоренную сумму, а покупатель сможет реализовать свое право собственности на купленную квартиру после передачи денежных средств.

Деньги под контролем банковского сотрудника вносятся покупателем в банковскую ячейку. Перед закладыванием денег в ячейку в специальной комнате продавец может пересчитать и проверить деньги. Можно также за определенную плату проверить подлинность денег в самом банке.

После проверки деньги помещаются в специальный пакет и заклеиваются. На месте склейки ставятся подписи обеих сторон. Эта процедура гарантирует сохранение целостности пакета во время нахождения денег в банке.

После оформления сделки по продаже жилья и регистрации права собственности покупателя на квартиру, являющуюся объектом сделки, продавец сможет получить деньги в банке.

Дачная амнистия что это такое, на какие объекты распространяется, сроки проведения.

О том, как правильно оформить дарственную на квартиру, вы можете узнать здесь.

Шаг 4. Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника

Договор составляется в простой письменной форме или заверяется у нотариуса. Если вы никогда не имели дела с составлением юридической документации, то, конечно, разумнее будет составить договор у нотариуса или хотя бы обратиться за консультацией к профессиональному юристу.

https://www.youtube.com/watch?v=35LFBMqs86w

В любом случае при составлении договора обратите внимание на то, что в договоре помимо обязательных реквизитов сторон должны быть правильно указаны:

цена квартиры;
адрес и техническое описание квартиры, полностью совпадающее с данными кадастрового паспорта;
способ и срок передачи денег продавцу;
распределение расходов на оформление сделки;
срок, в течение которого продавец должен освободить квартиру и передать ее покупателю;
сроки и порядок подписания акта приема-передачи проданной квартиры.

После подписания договора обеими сторонами нужно обратиться в орган регистрации по месту нахождения квартиры и пройти обязательную процедуру регистрации.

Шаг 5. Передача квартиры и получение денег

Завершающий этап продажи квартиры – это ее передача новому собственнику. Такая передача должна сопровождаться подписанием акта приема-передачи квартиры, так как с момента его подписания вся ответственность за жилье переходит к покупателю. Акт должен быть составлен минимум в 2-х экземплярах, если в сделке участвует банк (например, при ипотеке) – в трех экземплярах.

После этого продавец может получить деньги за квартиру из банковской ячейки.

Продажа квартиры завершена.

Видео:Пошаговая инструкция как купить квартиру без риэлтора Покупка на рынке недвижимости без риелтора2022Скачать

Пошаговая инструкция самостоятельной покупки квартиры

Покупка жилья – это серьезное денежное вложение, которое требует профессионального подхода со стороны покупателя.

Как правило, граждане не рискуют совершать сделку без привлечения риелторских компаний и юристов, однако не многим по душе переплачивать средства за услуги коммерческих организаций, и они стремятся совершить покупку самостоятельно.

Итак, давайте рассмотрим, как самому купить квартиру без посредников, какие документы нужно подготовить для заключения сделки и какие трудности могут возникнуть на каждом из этапов покупки недвижимости.

Плюсы и минусы самостоятельной покупки

Перед тем, как совершать покупку квартиры самостоятельно, стоит взвесить преимущества и недостатки данного метода.

Конечно же, самостоятельное приобретение недвижимости имеет намного больше плюсов, однако минусы также могут быть ощутимы и привести к серьезным убыткам.

Плюсы самостоятельной покупки:

Первый и главный плюс – экономность. Как показывает практика, посредник, в результате подписания сделки, получает за свои услуги 1- 7% от стоимости квартиры. При небольших сумах эта переплата может показаться приемлемой, но если речь идет о стоимости в миллионы рублей, то экономия явно отразится на бюджете, как покупателя, так и продавца.
Покупатель не попадется в руки черного риелтора, который просто сворует деньги и оставит его ни с чем. К сожалению, на современном рынке недвижимости, таких организаций довольно много.
Самостоятельный поиск поможет найти желаемую квартиру и сэкономить время на длительные объяснения сотруднику компании того, какой должна быть недвижимость.

Внимание! Пошаговая инструкция, указанная ниже, станет настоящим помощником при самостоятельной покупке квартиры, а потому прежде, чем совершать сделку, рекомендуем более детально изучить порядок поиска недвижимости, подписания договора и регистрации права собственности.

Конечно же, важно уделить внимание и недостаткам самостоятельной покупки. Среди них особенно важно выделить следующие:

На поиск недвижимости без участия риелтора может понадобиться значительно больше времени. Связано это с тем, что чаще всего все объявления о продаже жилья перехватываются агентствами и выставляются с определенной наценкой за услуги компании.
Есть шанс стать жертвой мошенников, которые продают недвижимость без права собственности или скрывают историю недвижимости.
При неграмотном заполнении документов и несоблюдении определенных требований относительно совершения сделки, договор может быть признан недействительным, а сделка ничтожной.

Как совершается покупка квартиры за материнский капитал?

Если, взвесив плюсы и минусы, покупатель все же решил искать и приобретать недвижимость самостоятельно, то ему нужно придерживаться определенного порядка проведения сделки.

Пошаговая инструкция

Покупка квартиры будет удачной в том случае, если пошаговая инструкция, указанная ниже будет выполнена покупателем.

Процесс заключения сделки состоит из следующих этапов:

Подсчет средств и определение требований. Перед тем, как начинать поиск, необходимо выяснить, какая сумма может быть выделена из бюджета для покупки жилья и какими именно характеристиками должна обладать квартира (количество комнат, площадь, этаж и т.д.).
Поиск квартиры. Важно детально изучить сайты, продающие недвижимость, и ознакомиться с самыми актуальными предложениями на действующем рынке. Во время поиска недвижимости также важно обращать внимание на адреса и фиксировать их.
Осмотр недвижимости. После того, как будет составлен список желаемых квартир, каждую из них нужно осмотреть. Этот этап является довольно важным, ведь в случае невнимательного просмотра жилья, можно купить квартиру с ужасной сантехникой, на замену которой потребуются дополнительные финансовые вложения. Также неудачной будет сделка в том случае, если в квартире присутствует грибок, вывести который задача не из легких.
Переговоры с владельцем. После того, как будет выбрана квартира, нужно убедиться в чистоте сделки. Во время разговора с владельцем необходимо не только уточнить стоимость квартиры, но и порядок проведения сделки. Также стоит детально изучить правоустанавливающие, правоудостоверяющие и технические документы на недвижимость. Попросите владельца предоставить справки и квитанции, подтверждающие отсутствие каких-либо обременений.
Оценка инфраструктуры. Довольно часто низкая цена на недвижимость может быть вызвана неудобной транспортной развязкой, отсутствием магазинов, школ, садиков и т.д. Во время поиска квартиры важно уделить внимание также и этому аспекту.
Подписание предварительного договора. Если недвижимость и ее стоимость устраивают покупателя, можно переходить к следующему этапу – подписанию предварительного договора. Этот документ часто заключается между покупателем и продавцом, чтобы избежать неожиданного срыва сделки, а также определить время для подготовки необходимых денег и документов. В этом же документе можно указать и задаток за покупаемую недвижимость.
Подписание основного договора. После того, как все документы будут готовы, а основной договор составлен, можно переходить к проведению сделки купли-продажи. Она состоит из следующих этапов: подписания договора, вручения денег и передачи недвижимости. Порядок проведения каждого из шагов регулируется самим договором.
Регистрация права собственности. Последним этапом является фиксирование права на недвижимость в общей государственной базе. Для этого необходимо обратиться в Росреестр и предоставить персональные, технические и правоустанавливающие документы, в данном случае договор купли-продажи.

Важно! Передача денег должна сопровождаться распиской, где будет указана сумма и факт получения денег продавцом. Передача квартиры сопровождается актом приема-передачи, в котором также отображаются все недостатки и разные нюансы. Эти два документа станут гарантом того, что одна из сторон не оспорит сделку и не сможет обвинить другого субъекта в мошенничестве.

Перед тем, как самостоятельно купить квартиру, важно также уделить внимание перечню документов, которые обязательно должны присутствовать при подписании основного договора:

паспорт покупателя и владельца квартиры;
правоустанавливающие
предварительный договор (может быть предоставлен, как покупателем, так и продавцом);
расписка о передачи залога (может быть предоставлена, как покупателем, так и продавцом);
правоустанавливающие документы на квартиру (предоставляются продавцом);
свидетельства о праве собственности (предоставляются владельцем квартиры);
технический план и кадастровый паспорт (также вручается продавцом);
выписка из ЕГРП (может получить, как продавец, так и покупатель);
согласие на продажу квартиры от супруга/супруги/совладельцев (оформляет продавец);
согласие на покупку квартиры от супруга/супруги/заемщика (оформляет покупатель);
документ, подтверждающий отсутствие долгов за ком. услуги (предоставляет собственник);
выписка из домовой книги (оформляет собственник);
разрешение от ООП (обязан получить собственник в том случае, если в семье есть несовершеннолетние дети);
справка, подтверждающая дееспособность участника сделки (оформляет, как покупатель, так и продавец);
квитанция об уплате государственной пошлины;
ипотечный договор (если квартира приобретается в кредит);

Кадастровая стоимость квартиры

https://www.youtube.com/watch?v=UKzz1UE34m0

Все вышеперечисленные документы помогут избежать недоразумений, связанных с выявлением совладельцев или любых других прописанных граждан. Также они помогут исключить наличие каких-либо задолженностей и обременений. Чем качественнее будет проведена подготовка и изучение документов, тем меньше шансов стать жертвой мошенников.

Возможные встречи с мошенниками

Инструкция по покупке квартиры – это стандартный порядок проведения сделки. Важно понимать, что каждая ситуация индивидуальна, а потому просто действовать согласно шаблону не стоит. Необходимо быть внимательным и аккуратным во время подписания каких-либо документов, а также детально изучить, как юридическую сторону сделки, так и саму недвижимость, которая фигурирует в договоре.

Значительно легче и выгоднее покупка квартиры у застройщика. История такой недвижимости будет чистой, а продавец, как зарекомендовавший себя застройщик, не станет портить свой имидж ради незначительной суммы. Что же касается покупки квартиры на вторичном рынке, то здесь риски стать жертвой мошенников значительно выше.

Часто мошенничество основывается на продаже квартиры:

сразу после смерти субъекта, без права наследования;
с ущемлением прав несовершеннолетних;
при наличии совладельца, чья доля ему полагается законом.

Также часто мошенники пользуются невнимательностью покупателей при внесении паспортных данных, адреса квартиры и других, казалось бы, очевидных разделов. Стоит помнить, любая ошибка и опечатка может стать основанием для признания договора недействительным, а сделки ничтожной.

Еще одна уловка, которой пользуются недобросовестные продавцы – задаток. Они выставляют недвижимость по неимоверно выгодной цене, подписывают с покупателями предварительные договора, получают задаток, а после, просто исчезают.

Чтобы не попасться на подобные уловку, необходимо проверить правоустанавливающие документы, убедиться в том, что квартира принадлежит только этому субъекту и только после, подписывать договор. Также значительно безопаснее, если подписание предварительного договора, процесс купли-продажи и остальные этапы будут сопровождаться нотариусом или специализирующимся юристом.

бесплатно

Видео:Налоговый вычет за покупку квартиры. Декларация 3-НДФЛ через личный кабинет. Инструкция 2023Скачать

Как купить квартиру без риэлтора?

Следует знать, что риэлторы обычно берут за покупку квартиры около 1-3% от её стоимости в качестве платы за их труд. Если есть желание сэкономить, то можно купить жилье самостоятельно, существенно не увеличивая время поиска нужной покупки.

Главное знать всю нюансы, чтобы не потерять деньги и оказаться ни с чем. Для того чтобы узнать, как купить квартиру без риэлтора и при этом обезопасить себя, нужно внимательно рассмотреть все этапы этого процесса.

Правильная пошаговая инструкция самостоятельной покупки жилья без агентства поможет вам справиться с этой задачей.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Где искать варианты квартир?

Специалисты советуют искать актуальные предложения в газетах, ведь много кто пользуется именно старыми способами продажи жилья.

Также следует просматривать различные сайты, где каждый желающий может выставить своё предложение на так называемой доске объявлений.

На таких ресурсах данные о продаже, как правило, предоставляют владельцы, а не посредники в виде риэлторов.

https://www.youtube.com/watch?v=ZjJU9E4N2vY

Существуют платные базы, но это уже ваше решение, каким способом нужно проводить поиски квартир. Бесплатные базы позволяют найти жилище за более длительный срок, но все же это возможно. Бывает, что там размещено несколько предложений об одной квартире. В таком случае некоторые объявления были созданы риэлторами, но все же владелец там тоже имеется.

Довольно популярным методом поиска квартиры является расклейка объявлений в интересующих районах и даже на подъездах конкретных домов.

Объявления, которые оформлены в смешной и оригинальной форме смогут привлечь внимание многих прохожих. Советуем вам воспользоваться этим.

Также вы можете обходить консьержей в поиске желаемого предложения, они могут подсказать нужную информацию.

Спрашивать друзей, продаёт ли кто-то из их знакомых квартиру тоже можно, но не стоит сильно рассчитывать на такой способ поиска вариантов.

Советы при поиске:

консьержи могут знать довольно много о жильцах домов и следует спрашивать у них дополнительную информацию;
если квартира нуждается в срочной продаже, то следует обратить внимание на наличие всех нужных документов, чтобы избежать неприятностей в дальнейшем;
если вы имеете денежные средства на покупку новой квартиры, не следует распространяться об этом, ведь мошенники могут воспользоваться этим;
не стоит рассчитывать на предложения, где стоимость квартиры занижена на 10-20% в сравнении с рыночной ценой. При помощи такого объявления риэлтор привлекает внимание клиентов. Если на рынке и появляются подобные уникальные предложения, то их, как правило, трудно найти самостоятельно.

Плюсы:

вы экономите свои деньги, отказываясь от услуг посредников;
вы не подвергаетесь риску, когда недобросовестный риэлтор может обокрасть вас;
посредник может не оправдать желаемого результата;
у вас есть возможность самостоятельно отыскать то, что вам нужно под ваши требования и запросы;
это позволяет приобрести новые знакомства, что поможет вам в поиске.

Минусы:

на поиски квартиры может потребоваться гораздо больше времени, чем ожидается;
надёжный риэлтор способен найти жильё именно по вашим требованиям гораздо быстрее при помощи собственных баз;
посредник может защитить вас от риска встретить мошенников.

На что нужно обращать внимание при первичном осмотре квартиры?

Жильё может быть гораздо лучше или хуже, чем первое впечатление о нём. Если вы уже пришли осматривать, то следует проверить квартиру как следует.

Иногда владелец желает продать жилье с некоторыми изъянами по выгодной цене, поэтому желательно осматривать жильё при дневном освещении. Так вы сможете увидеть все дефекты, связанные с неровными стенами, полом.

Ведь ремонт квартиры может заставить вас израсходовать кругленькую сумму.

Так же рекомендуется проверить работу всех коммуникаций в квартире: включать холодную и горячую воду во всех кранах, включать свет в комнатах (проверка проводки), зимой проверять температуру батарей. Можно проверить наличие счетчиков на воду, посмотреть в окна (иногда точечные застройки загораживают дневной свет).

Местоположение квартиры также для многих имеет большое значение.

Жильё может полностью вас устраивать, но, вследствие того, что оно может находиться далеко от продуктового магазина, школы или иметь плохой пейзаж, ваше мнение может измениться.

Отсутствие парковки или удаленность детской площадки тоже для многих важно. Такие случаи бывают достаточно часто. Следует пройтись по району, где будете покупать жилище и обдумать всё как следует перед выбором квартиры.

Аванс при покупке квартиры

Благодаря задатку, владелец и покупатель смогут быть более дисциплинированы в отношении друг к другу. В таком случае пострадавшая сторона может получить компенсацию при разрыве сделки.

Если покупатель передумал приобретать жильё, то задаток остаётся у продавца.

Предполагается, что и владелец квартиры обязан выплатить пострадавшему покупателю стоимость задатка и такую же сумму сверху, если он пытается продать своё жилище третьим лицам.

https://www.youtube.com/watch?v=VXaubpD5kaw

Вроде бы все достаточно просто, но перед тем, как купить квартиру без опыта, следует знать о некоторых особенностях такой сделки с авансом. По гражданскому кодексу РФ соглашение о задатке не имеет последствий, что указаны выше.

Оно не будет действовать, если было заключено до заключения договора о купле-продаже. Все это потому что сделка отчуждения жилья считается заключённой только после её государственной регистрации.

Из-за действующего законодательства подобные соглашения на рынке недвижимости просто недействительны, хотя не запрещает выплат аванса.

Оформление сделки купли-продажи недвижимости

На этом этапе следует прежде всего ознакомиться с правоустанавливающими документами на квартиру и сверить их с паспортами собственников. Владельцев может быть несколько и нужно получить согласие каждого из них. Желательно увидеться лично с продавцом для того, чтобы сверить подпись на доверенности. При помощи органов опеки можно удостовериться в дееспособности всех владельцев квартиры.

Продавец вам должен предоставить весь пакет документов для оформления купли-продажи:

свидетельство о государственной регистрации права собственности;
паспорта всех владельцев недвижимости;
документ, подтверждающий права владельцев на квартиру (договор купли–продажи, приватизации, дарения, свидетельство о вступлении в наследование или решение суда);
разрешение органов опеки (если ребенок владеет долей в квартире);

Без вышеуказанных документов сделка не сможет быть зарегистрирована. Также нужно знать следующие моменты:

все документы вам должны предоставить в подлинном виде;
если владелец квартиры состоит в браке, нужно нотариально оформленное согласие супруга на продажу квартиры или решение суда о разделе совместного имущества;
продавец должен предоставить вам кадастровый и технический паспорта на квартиру;
имеет смысл запросить выписку из ЕГРП о том, что нет обременений на квартиру и она не является предметом судебного спора;
не забудьте попросить у владельцев справку об отсутствии задолженности по уплате услуг ЖКХ;

При подписании договора следует внимательно проверить правильность паспортных данных участников сделки и удостовериться в правильности реквизитов квартиры. Должна быть указана стоимость квартиры и соблюдены все условия передачи денег.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Видео:Как купить квартиру без риэлтора? Пошаговая инструкция.Скачать

Как самостоятельно купить квартиру: пошаговая инструкция

статьи:

Как купить квартиру самостоятельно и какие при этом есть риски? Рассказываем в нашей статье.

Есть ли смысл покупать квартиру самостоятельно, без агентства недвижимости

Куля-продажа квартиры — это переход права собственности на недвижимость от продавца покупателю, который оформляется согласно установленным юридическим правилам в форме письменного договора с подписью обеих сторон, стоимость недвижимости определяется суммой, установленной продавцом.

Оформление ДКП недвижимости регулируется ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости», который действует с 2021 года.

Также существуют следующие законы, которые участвуют в регламенте сделок с жилым имуществом: • Федеральные законы № 102 «Об ипотеке» и № 218 «О кредитных историях»;
• ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
• Федеральный закон № 188 «Жилищный кодекс РФ».

• ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
• ФЗ № 256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Грамотный подход в самостоятельном приобретении недвижимости имеет следующие преимущества:

• Экономия на комиссии – услуги риелтора совершаются на платной основе, а каждое агентство устанавливает определенный процент комиссии в случае приобретения жилья. В зависимости от стоимости клиент должен выплатить достаточно большую денежную сумму, а при самостоятельном поиске необходимость оплаты комиссии отпадает.

• Возможность торга – риелторы не заинтересованы в этом, так как, чем выше стоимость сделки, тем выше сумма комиссии, а покупатель при личном контакте с продавцом может договориться о более низкой сумме.

Риски при самостоятельной покупке квартиры

Самостоятельное оформление сделки купли-продажи недвижимости всегда несёт риски, так как покупатель может нарваться на мошенников, которых обычно отсекает добросовестное агентство недвижимости..

Покупка недвижимости под арестом

Наложение ареста на собственность продавца может происходить по следующим причинам: • В случае долга за коммунальное обслуживание, если недвижимость является муниципальной собственностью.
• Финансовый долг заёма кредитных средств и в том числе, если недвижимость выплачивается по ипотеке.

• Существование какого-либо ущерба, нанесенного владельцем недвижимости юридическим или физическим лицам.
• Раздел имущества в судебном порядке.
• Конфискация собственности в судебном порядке.
• Неоплаченные налоги.

Как правило, арест недвижимости с последующей конфискацией и продажей происходит в случае неуплаты ипотечного договора или же когда кредитные средства взяты под недвижимость.
Органы дознания также могут являться инициаторами наложения запрета на активы недвижимости, если собственник является преступником в рамках уголовного дела.

В таком случае недвижимость является гарантом возмещения ущерба в рамках уголовного дела и/или по решению суда. Судебный орган имеет право наложить арест на имущество в случае удовлетворения гражданского иска по ходатайству прокурора для гражданского истца.

На собственность налагается арест до вступления судебного решения в законную силу, если подобные меры не были предприняты ранее. Основанием ареста в подобных случаях является соответствующее постановление следственного судьи. Арест имущества либо запрет на отчуждение может быть наложен в порядке обеспечения заявленного гражданского иска.

В подобных случаях арест в качестве обеспечения иска допускается на любой стадии рассмотрения дела, если не применение мер обеспечения может затруднить или сделать невозможным выполнение постановления суда. Суд определяет необходимость ареста на собственность в подобных случаях.

Также запрет отчуждения собственности налагается в соответствии с действующим законодательством со стороны нотариуса во время оформления сделок, например, ипотечный договор, договор пожизненного содержания, договор наследования.

Еще может быть, что запрет на отчуждение налагается на основании архивных записей при перенесении записей в Единый государственный реестр в момент создания реестра со стороны нотариуса. Запрет на отчуждение ограничивает права владельца распоряжаться собственной недвижимостью и совершение каких-либо операций с квартирой являются незаконными. Снять запрет на отчуждение могут органы исполнительной власти и суд. ВАЖНО. Будущий владелец квартиры должен не только подтвердить информацию о собственниках, но и заказать данные о статусе недвижимости путём получения выписки из ЕГРН, где должна быть отображена вся необходимая информация.

Согласие всех собственников жилья на осуществление сделки

Если супруг является собственником недвижимости, которая выставлена на продажу, то он также должен предоставить покупателю нотариально заверенное согласие супруги для продажи недвижимости, так как совместно нажитое имущество в период брачного договора является общей собственностью супругов вне зависимости от статуса собственника в Росреестре.

Покупатель должен потребовать у продавца согласие от второго супруга, чтобы в будущем избежать возможных судебных разбирательств на основании того, что супруг продавца не был проинформирован об отчуждении недвижимости. На этом основании судебный орган может признать сделку недействительной.

Согласие не требуется в следующих случаях:

• Если собственник получил недвижимость на безвозмездной основе – дарственная, наследство и прочее.
• Если недвижимость приобретена до заключения брачного союза.
• Если существует брачный договор, где указаны условия, на основании которых второй супруг не может претендовать на собственность продавца.

Покупка жилья в доме под снос

Осуществить покупку или продажу жилья, которое относится к аварийному, возможно на законных основаниях. Но нужно знать, что ипотека на жилье, которое находится в аварийном состоянии, не предусмотрена, банк выдаст отрицательное решение в выдаче кредитных средств.

Также стоит отметить, что материнский капитал в подобном случае тоже не представляется возможным использовать для недвижимости, определённой под снос. Перед тем, как государственный орган юридически оформит факт сноса здания, а собственник подпишет соглашение об изъятии имущества, недвижимость может быть продана или передана третьим лицам.

Это означает, что до подписания юридических бумаг, связанных с ликвидацией здания, с недвижимым имуществом можно делать абсолютно любые операции. После оформления соглашения продажи квартиры является незаконной. Если покупатель приобретает ветхую недвижимость по причине того, что здание относится к программе реновации, то этот факт необходимо самостоятельно проверить.

Списки жилья, предусмотренного под снос, можно найти в свободном доступе и уточнить относится ли конкретный дом к программе реновации. Стоит отметить, что списки зданий под снос могут видоизменяться и определенные дома исключаться из программы.

Это достаточно рискованно, если покупатель приобретает старое жилье по высокой стоимости с целью получения жилья в новостройке, так как попросту может не получить подобной возможности. Также риском могут выступать сроки, связанные с получением будущей квартиры по переселению – они могут сдвигаться, что предполагает неопределенный срок переселения.

Застройщик не сдал жилой объект в заявленный срок

В случае приобретения жилья в новостройке в период строительных мероприятий застройщик может затягивать со сдачей объекта в эксплуатацию, также строительство вовсе может быть заморожено по каким-либо причинам. Покупатель не имеет возможности заехать в новую квартиру, а также прописаться в ней.

Оплата

Наиболее оптимальным периодом внесения денег за квартиру можно считать процедуру регистрации новых собственников в Росреестре – это обезопасит покупателя от возможных мошеннических действий со стороны продавца.

Самостоятельная покупка квартиры у застройщика: пошаговая инструкция

Перед совершением сделки потенциальный покупатель может ознакомиться со следующими документами: • Документы об учреждении.
• Документ о регистрации застройщика.
• Документы о регистрации в налоговом органе.

• Бухгалтерскую отчетность и сметы за последние три года осуществления предпринимательской деятельности.
• Заключения аудитора о деятельности, которая был осуществлена юридическим лицом в предыдущем году.

При составлении договора нужно ознакомиться со следующей информацией:

• О строящемся объекте.
• О сроке сдачи объекта в эксплуатацию.
• О стоимости объекта, а также способе внесения денежных средств.
• Срок гарантии на жилой объект. Покупатель самостоятельно может узнать в интернете информацию о застройщике, его репутации и отзывы. Для совершения сделки можно оформить один из трёх вариантов договора: • Договор об уступке права.
• Договор долевого участия.
• Договор с жилищно – строительным кооперативом. После оформления договора нужно подписать акт приёма-передачи, а после зарегистрировать право собственности на жилье.

Самостоятельная покупка квартиры на вторичном рынке: пошаговая инструкция

В первую очередь покупатель должен ознакомиться с документами права на собственность, сверить паспортные данные и данные правоустанавливающих документов. Также покупатель должен получить согласие от каждого собственника доли, если их несколько.

Если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний гражданин, то продавец должен предоставить согласие и органов опеки. Стороны договора должны собрать следующий пакет документов:
• Паспорта.
• Заявления о регистрации перехода собственности на квартиру.

• Свидетельство о государственной регистрации прав собственности.
• Документ, подтверждающий право собственности на квартиру.
• Составленный договор купли-продажи с актом приема-передачи.
• Кадастровый паспорт на имущество.
• Документ, подтверждающий оплату госпошлины при подаче в Росреестр.

А также иные документы, предусмотренные для конкретного случая купли-продажи.

Схема сделки с жилой недвижимостью выглядит следующим образом:

• Составление преддоговора купли-продажи с условиями сторон.
• Предварительные денежные расчёты между участниками.
• Составление договора купли-продажи.
• Нотариальное заверение соглашения, если стороны имеют необходимость обратиться к нотариусу.
• Регистрация сделки в Росреестре.
• Подписание акта приёма-передачи недвижимости.
• Получение документов из Росреестра. СПРАВКА. Оплата установленной денежной суммы за квартиру может происходить во время совершения сделки или после, в зависимости от условий договора купли-продажи. Гражданин РФ, который приобретает недвижимость в России, имеет право произвести возврат налога за покупку в размере 13% от стоимости недвижимости, но не более 260 000 рублей.

Вернуть налоговый вычет возможно, если покупатель имеет официальное трудоустройство, а его работодатель совершает выплаты НДФЛ в казну государства.

Исходя из налогового вычета заработной платы за предшествующие годы можно подсчитать предусмотренную денежную суммы в каждом конкретном случае.

Если выплаты подоходного налога от работодателя не совершались в последние годы, то расчет возврата можно перенести на будущие годы, где покупатель жилья будет иметь официальное трудоустройство с соответствующими отчислениями.